5月樓市觀察:市場“微降溫” 政策分化成常態

2019年06月19日 來源:中新經緯
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年初樓市“小陽春”,沒能延續到初夏。國家統計局18日公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,新房價格上漲的城市數量仍維持在67個,整體的環比漲幅雖有擴大,但同比漲幅出現小幅收窄。二手房價格穩定態勢更為明顯,一二三線城市漲幅全面放緩。


  而據國家統計局14日公布的1~5月份全國房地產開發投資和銷售情況,今年前5個月,全國商品房銷售面積同比下降1.6%,單看5月數據,銷售面積同比下降了5.5%。業內人士認為,樓市“小陽春”已經退卻,全國市場趨于平穩,但分類調控仍會繼續。對于那些3~4月房價上漲幅度較大、土地市場較熱的城市,或許會面臨“微收緊”。


  二手房價漲幅全面放緩


  5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數 來源:國家統計局網站


  今年5月,在70個大中城市中,新房銷售價格環比上漲的城市有67個,僅上海、岳陽環比下降0.1%,烏魯木齊持平。環比上漲的城市數量與4月份持平,仍維持在歷史高位。


  漲幅方面,70城新房價格平均環比上漲0.7%,同比上漲11.3%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,環比漲幅相比4月份有所擴大,說明5月份房價上漲的動力依然比較強。同比增幅方面,過去的13個月,新房同比增幅是持續擴大的,但5月出現小幅收窄,這從側面說明,隨著調控繼續,部分城市房價同比增幅擴大態勢或有改變。


  二手房方面,價格環比上漲的城市有55個,4個持平,11個下降。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端說:“新建住宅網簽數據往往比較滯后,二手房數據更有代表性。70城房價中,變動最明顯的數據就是二手房價格的平均環比漲幅,5月為平均環比上漲0.43%,相比4月份的0.53%明顯退燒,二手房價格漲幅正在全面放緩。”


  分城市類別來看,統計局初步測算,4個一線城市新房、二手房價格分別環比上漲0.3%、0.1%,漲幅均比4月回落0.3個百分點。58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱,一線城市的穩定性依然較好,成交量保持平穩的同時,房價的變動性較小。


  數據顯示,31個二線城市新房價格環比上漲0.8%,漲幅與4月相同;二手住宅價格上漲0.5%,漲幅比4月回落0.1個百分點。35個三線城市新房價格環比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.3個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.6%,漲幅與4月相同。


  張波對中新經緯客戶端表示,二三線城市的漲幅整體回落,但部分熱點二線城市的房價上行壓力依然較大,例如寧波、武漢、長沙、重慶的新建商品住宅環比上漲明顯。因此,在因城施策的大背景下,5月份蘇州、杭州、合肥等熱點二線城市出臺的“微收緊”政策,就是給熱點城市澆了點涼水,給影響市場穩定的各種苗頭打了“預防針”。


  房價漲幅雖然有所回落,但仍有一些城市持續保持了較高熱度。統計局數據顯示,西安5月新房銷售價格環比上漲2%,居70城首位,同比上漲24.4%,連續6個月居70城第一位。嚴躍進稱,西安的人才引入力度和城市建設力度都比較大,房價的絕對水平又偏低,這促使部分購房者積極入市。西安此前就對房屋交易秩序進行了規范,但從5月的數據來看,后續仍有可能面臨管控。


  銷售面積同比現負增長


  1~5月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示,前5個月,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1~4月份回落0.7個百分點。


  嚴躍進認為,房地產開發投資增速回落符合市場預期,出現這一狀況的原因有三個:一是房企購地積極性受到限制,尤其是部分城市近期土地市場管控比較嚴厲;二是資金面收緊后,房企放緩了開工節奏,致使開發投資增速減緩;三是金融大環境略有收緊,對企業的經營策略產生了影響。


  購置土地方面,1~5月份,房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款均出現了同比超30%的下滑,土地成交價款的降幅還擴大了2.1個百分點。張波稱,1~5月的土地成交面積和金額下降趨勢并未改變,房企拿地謹慎度繼續提升。銀保監會近期重申了對房企的融資限制,資金監管的閥門“微收緊”直接影響到房企拿地的心態。


  全國商品房銷售面積及銷售額增速 來源:國家統計局網站


  1~5月,全國商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1~4月擴大1.3個百分點。商品房銷售額51773億元,增長6.1%,增速回落2個百分點。單看5月數據,當月全國商品房銷售面積為1.34億平米,相比2018年5月份的1.42億平米下降了5.5%。


  對于銷售面積不振,張大偉稱,樓市收緊政策再次明顯影響了市場,相比于3~4月,購房者5月的入市積極性開始減弱。中原地產研究中心公布的數據顯示,5月份發布的各類房地產調控措施高達41次,雖然少于4月的60次,但仍處于政策密集發布潮中。


  樓市趨于穩定后,市場參與者的心態也發生了變化。58安居客線上調研數據顯示,5月是2019年以來第一次出現用戶和經紀人信心指數雙降的月份,用戶信心指數的下降明顯大于經紀人。


  熱點城市調控加碼可能性大


  北京在建樓盤 中新經緯 薛宇飛 攝


  從2018年11月開始,全國各地收緊樓市調控的政策明顯減少,但最近樓市再次出現波動,調控政策隨之加碼。


  5月17日,銀保監會發布通知要求,治理表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資等。緊接著,5月18日,住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。


  中原地產研究中心數據顯示,2019年前5個月,房地產調控政策發布次數高達205次,比2018年同期的159次上漲近30%。


  “樓市依然會以平穩為主,市場過熱肯定會引來調控加碼。不過,政策力度沒有超過市場預期,但會在一定程度上緩解上漲壓力。”張大偉認為,這一輪“小陽春”是由資金面寬松引起的,也會隨著政策收緊而快速退卻,到了6~8月,市場有可能會進入新一輪的調整期。


  張波預計,未來調控的松緊變換將成為常態,這種變換在二線城市的體現更為明顯。市場熱度較高的城市,尤其是二線城市,未來調控加碼的可能性更大。3~4月份房價上漲幅度較大、土地市場較熱的城市,或許會面臨“微收緊”。


  張波還稱,2019年市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局,整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。


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