房貸額度仍充足 下半年利率或穩中趨降

2019年06月19日 來源: 21世紀經濟報道
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6月18日,國家統計局公布的數據顯示,5月一二線城市二手住宅銷售價格環比漲幅回落,三線城市二手住宅漲幅與上月相同。雖然漲幅回落,但大中城市房價仍在上漲。在此背景下,房貸額度以及房貸利率走勢為市場所關注。


  21世紀經濟報道記者廣泛采訪銀行人士了解到,整體來看,今年銀行按揭貸款投放相對平穩,目前額度仍充足。利率方面,目前房貸利率處于相對低位,后續房貸利率將保持平穩甚至有下跌的可能。


  央行的數據則顯示,今年前5月新增個人中長期貸款(主要是按揭貸款)2.26萬億,相比去年同期多增2276億,但相比房地產市場火爆的2017年同期要低。


  “整體額度充足,也有結構性不平衡的問題,有的機構要排隊放款,有的機構壓根放不出去。”山東地區一位監管部門人士對記者表示。


  房貸額度仍充足


  因為個人中長期貸款主要由按揭貸款構成,市場一般用其觀察房貸走勢。央行數據顯示,今年1-5月個人中長期貸款新增規模分別為6969億、2226億、4605億、4165億、4677億。


  除1月規模較高(銀行“早投放早受益”)、2月較低(受春節因素影響)外,其他三個月投放規模都在4600億左右。這顯示雖然3月后房地產市場有所回暖,但銀行按揭投放仍然平穩。


  某股份行西南地區省分行資產負債部人士對21世紀經濟報道記者表示,目前看來個人按揭貸款投放速度正常,額度充足,預計下半年投放形勢不會有太大變化。


  武漢某股份行支行人士介紹,他所在的支行首套房利率基準上浮20%左右,二套房上浮30%左右。“額度還好,沒有感覺特別緊。”他說。


  上海某國有大行分管零售的副行長向記者介紹,該行上半年每月新增按揭貸款規模在20億左右,房貸投放節奏變化不大,整體投放比較平穩,預計下半年投放規模和上半年差不多。


  “投放規模主要取決于房地產市場趨勢,目前來看政府不會讓市場波動太大,所以總體貸款規模也會以穩為主。”前述分管零售的副行長表示。


  央行的數據顯示,今年前5月居民新增中長期貸款合計2.26萬億,相比2018年同期多增2276億,但相比2017年同期少增725億。如果從占比來看,今年前5月新增中長期貸款占新增貸款的比重為28.28%,相比2018年、2017年同期下降0.05個、8.06個百分點。


  這顯示出今年的信貸結構有所優化,按揭貸款對新增信貸的貢獻降低。相應地,企業部門貢獻上升。因為銀行按監管要求加大對小微、民企的信貸投放。


  某國有大行浙江二級分行負責人介紹,從余額看,分行對公貸款余額高。但是投放筆數上,個人貸款占比多。目前來看,個人按揭額度還比較多,沒有特別的限制。


  不過,一些銀行人士也擔心部分消費貸會變相流向房地產領域。


  央行數據顯示,今年前5月居民短期貸款新增規模7333億,已超越2017年同期。2017年因樓市火爆,居民短期貸款創歷史新高,分析認為有部分短貸作為首付流入房地產市場。


  前述股份行西南地區省分行資產負債部人士介紹,因為按揭貸款條件比較嚴格,所以投放速度不如條件較為寬松的其他個人消費貸款,最近消費貸投放規模還不錯。但相比以前只要工資、收入證明就可以放款,現在消費貸還需要特定消費領域的合同或者意向書,比如房屋裝修合同。


  “坦白說,消費貸到底流向哪里并不好把控。一是合同證明可能造假,二是即便合同沒有問題,一部分挪去購房也有可能。”他說。


  利率有調降空間


  江蘇地區某地市國有大行分行人士介紹,現在銀行都在投放按揭貸款,爭搶市場份額,所以利率會有調降。區域內要求首套房利率在基準基礎上上浮15%,但執行有差別,有的銀行上浮幅度也不足15%。


  根據融360數據, 2019年5月全國首套房貸款平均利率為5.42%,較上月下降6BP,半年連降后,利率已經為2018年以來最低水平。


  具體看,35個城市533家樣本銀行中,108家(占比20%)銀行首套房貸利率環比下滑。一線城市首套房貸利率繼續環比小幅下降,二線城市出現分化,其中沈陽、烏魯木齊、大連、昆明分別環比下降40BP、30BP、20BP、14BP,南京、青島則分別環比反彈8BP、6BP。


  前述股份行西南地區省分行資產負債部人士表示,目前該行個人按揭貸款定價5%-6%之間,定價保持平穩。根據市場資金松緊程度,預計下半年可能會有一定的下降空間,但幅度不會很大。


  前述上海國有大行分管零售的副行長介紹,上海房貸市場競爭比較激烈,首套房利率基本九五折。對于房貸利率走勢,她認為,主要看房地產市場表現、資金面松緊以及貨幣政策操作。


  值得關注的是,在美聯儲轉向鴿派甚至可能降息的背景下,中國央行貨幣政策空間打開。有市場分析人士認為,為應對中國經濟下行壓力,中國央行可能在下半年調降MLF、逆回購等政策利率。若如此,房貸利率也將順勢降低。


  光大證券房地產團隊表示,當前商業銀行對居民按揭資產配置意愿仍在高位,但預計下半年增幅趨緩;預計按揭利率延續下降趨勢但空間有限,不同城市/區域將出現差異化變動。


  不過融360表示,整體來看,這輪房貸利率下調大潮已經接近尾聲,不排除全國房貸利率平均水平仍會下降,但接下來可能會有更多的城市在房貸利率方面保持平穩,甚至會有少部分熱門城市回彈。


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