一二線樓市限價“回馬槍”:“高價房”批售再從緊

2019年06月19日 來源:21世紀經濟報道
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目前看,這一輪因為2019年初資金寬松帶來的小陽春,在政策影響下快速退燒,6-8月有可能會進入新一輪的調整期。


  樓市作別“小陽春”


  統計局18日發布的5月70城房價數據為一季度的樓市“小陽春”行情畫上了句號——70城房價熱度已呈下降趨勢,尤其是一二線城市,一、二手房價格環比漲幅均與上月相同或回落。以成都限價收緊打頭,一二線城市的限價政策都有不同程度的重啟趨勢。21世紀經濟報道記者調研發現,“高價房”批售已經大幅減少。而在資金方面,這輪房貸利率下調大潮已經接近尾聲,接下來可能會有更多的城市在房貸利率方面保持平穩,甚至會有少部分熱門城市回彈。


  平靜了幾個月的成都樓市,像被投入了一枚石子的湖面,重新泛起了漣漪。


  6月15日,成都住宅與房地產業協會官網的預售公示,仁恒濱河灣一批新房源取得了預售證。


  這個位于成都攀成鋼片區的知名高端住宅小區,前期房源在二手市場的單價已達到3.5萬元,而此次的新房源均價為2萬元左右。


  巨大的價差點燃了成都購房者和投資客的熱情,6月17日周末的開盤現場刷爆了朋友圈。


  在成都很多業內人士看來,這一超低的價格源于限價政策的嚴厲執行。而在此前的一季度,限價并沒有卡得如此之嚴,一些單價過3萬的項目得以放行。


  21世紀經濟報道的調查顯示,今年春節前后,許多城市的限價都曾悄然寬松過,一些豪宅和高端樓盤趁機入市。


  然而隨之而來的“小陽春”和信貸寬松,讓一些區域房價重新揚頭,土地市場也出現了“搶地”現象。


  成都限價的再收緊與一二線城市的調控基調一脈相承。在“房住不炒”的基調下,住建部出面警示部分城市;銀保監會也拋出了“23號文”以及銀保監會主席郭樹清的“房地產金融風險”論,區域市場的各類調控有重新收緊之勢,包括限價。


  6月18日,國家統計局數據顯示,5月70大中城市房價漲幅已全面放緩,市場降溫明顯。


  “小陽春”背后


  在經歷了2018年下半年樓市的“寒冬”后,今年3、4月份,房地產交易市場出現了一波“小陽春”。


  中原地產首席分析師張大偉指出,此輪樓市回暖關鍵是信貸的寬松,個貸和開發貸、公司債等都明顯增加。


  央行5月統計報告顯示,前5個月住戶部分中長期貸款上漲了2.27萬億,創了歷史新高;中原指出,中長期貸款中大部分是房貸。


  此外,調控政策的微調也是助推因素。去年年底,湖南衡陽宣布暫停實施了一年的限價政策,成為全國首例取消限價的城市。


  據記者調查,去年底以來,很多一二線城市的限價政策都有所松動。


  以成都為例,僅在今年2月份,成都市就有3個“高價”樓盤拿到預售證,包括首開金茂府、融信公館1-3號樓、以及金科博翠府。


  其中,2月2日拿到預售許可證的首開金茂府,單價為28600-31300元/平方米,是限價來首個突破3萬的項目。


  成都地區并非個例,早在2018年10月,北京再次出現單價破10萬的新房,泰禾·西府大院(泰禾西府玉苑)預售的6棟樓盤均價達到11.3萬元/平方米。


  幾乎同時,廣州有關部門表示,從2018年10月22日起,南沙、花都、增城的房價將按真實價報備,相當于放松了限價。此后,廣州樓市的“雙合同”現象大幅減少。


  2019年春節后限價微調的城市更多。2月份,深圳華潤瑞府開盤,備案均價達15.8萬/平方米,突破了深圳過去兩年的最高售價;杭州的純新盤龍湖·春江天越出現了均價29500元/平米的房源,也創造了區域新高;南京的中海城南公館均價34000-39000元/平方米,突破了城南板塊3.5萬限價。


  對于開發商而言,無論是新房的成交還是未來的利潤,限價的松動和微調利好巨大。佛山一名開發商表示,去年底以來因為限價的微調,項目不再以“雙合同”出售,購房者的首付變低了,房子又好賣了,銷售業績出現明顯增長。


  從前5月的銷售數據來看,受益于一二線城市限價的松動,重點布局這些城市開發商業績表現突出,如華潤、泰禾、融創等。


  開發商再一次樂觀起來。張大偉表示,2019年春節過后,部分地區房地產市場出現小陽春行情,使得不少開發商對后期市場預期轉向樂觀;此外,2019年以來,房地產企業融資難度緩解,在資金充裕的情況下,房企“搶地”現象再次出現。


  限價沖擊力


  不過,5月以來尤其是進入6月后,“小陽春”行情漸失,樓市終究還是沒能“入夏”。


  “從2018年11月開始,全國各地收緊樓市調控政策的明顯減少,但最近市場炒作氛圍再起,部分城市再次收緊了調控。”張大偉說。


  受限價重新嚴格、收緊影響,成都仁恒新房單價遠低于二手房并非個案。6月6日,位于成都東二環的華潤悅璽獲得預售證,精裝價格為16240-17634元/平方米,也低于市場預期。


  與此同時,即使限價嚴厲,成都樓市也出現了明顯分化。位于郫都區古鎮蜀源大道三段的瑞和上院(雄飛上院)于5月21日推盤,推盤價格為7369-8370/平方米,面積區間為82-123平方米,雖然本批次房源套數為313套,但只有12個人參與搖號。


  二手房市場也趨于冷清。據貝殼研究院數據,6月第一周,成都市鏈家二手房成交量環比下滑5.4%,成交均價14182元/平方米,環比下跌5.2%,在14個重點城市中,成都市跌幅最大。


  另以深圳為例,進入6月,深圳未再批售高單價項目。據記者了解,類似泰禾尖崗山“地王”項目的擬售單價在20萬左右的情形,是無法拿到預售證的。


  此外,北京5、6月入市的大多是限競房項目,豪宅項目幾乎沒有出現;在佛山,開發商普遍擔心,被住建部警示后,佛山限價政策將進一步收緊。


  “開發商都很關注限價政策的變化,很多時候變化并沒有明確的文件,但從批售行為上可以判斷政府的決策趨勢,是收緊還是松動,近期很明顯沒有批10萬單價的項目了。”深圳一開發商營銷負責人說。


  對此,易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,從當前樓市看,重申房住不炒的調控基調,勢必帶來各地相關政策的收緊,預計限價政策在很多城市也會重新嚴格執行。


  他判斷,房地產市場預期將會改變;今年下半年樓市會呈現V字形的走勢,即三季度會降溫,四季度會略有反彈。


  張大偉則認為,目前看,這一輪因為2019年初資金寬松帶來的小陽春,在政策影響下快速退燒,6-8月有可能會進入新一輪的調整期。


  據6月18日國家統計局數據顯示,5月份70城房價熱度已呈下降趨勢,尤其是一二線城市,一、二手房價格環比漲幅均與上月相同或回落。


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